Vous avez décidé de louer votre appartement en direct, sans passer par une plateforme. C'est parfaitement possible, mais le contrat cesse d'être l'affaire de quelqu'un d'autre : le code du tourisme impose que toute offre et tout contrat de location saisonnière revêtent la forme écrite, avec l'indication du prix et un état descriptif des lieux. Et le choix entre arrhes et acompte, souvent traité comme une formalité, détermine ce que chacun peut faire en cas d'annulation.
Pourquoi la question se pose surtout en direct
Quand une réservation passe par Airbnb ou Booking.com, la plateforme fournit le cadre : conditions d'annulation choisies dans une liste, paiement encaissé par elle, litiges arbitrés selon ses règles. Vous pouvez ne jamais avoir vu un contrat de location de votre vie.
En direct, rien de tout cela n'existe tant que vous ne l'avez pas écrit. Le voyageur vous verse de l'argent des mois avant d'entrer dans les lieux, et vous bloquez des semaines de calendrier sur sa seule parole. Le contrat est ce qui protège les deux.
Ce que disent les textes
L'article L324-2 du code du tourisme est court et sans ambiguïté : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux. » L'écrit n'est donc pas une précaution de prudent, c'est une obligation légale, y compris entre particuliers.
En pratique, le contrat se signe en deux exemplaires, un pour chaque partie, et l'état descriptif est remis au voyageur avant la location.
La location saisonnière elle-même est définie par sa durée : une location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. La fiche service-public précise la même limite côté voyageur : un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location sur l'année civile. Vos semaines d'hiver entrent très largement dans ce cadre.
Les mentions à faire figurer
La fiche service-public dresse la liste de ce que le contrat doit mentionner. Retenez au minimum :
- le prix du séjour et ce qu'il couvre ;
- les modalités de paiement : la somme versée à la réservation, sa nature (arrhes ou acompte), la date de versement du solde ;
- les charges éventuelles en supplément ;
- l'adresse précise du bien ;
- les dates et heures d'arrivée et de départ ;
- le statut du loueur (loueur en meublé professionnel ou non professionnel) ;
- l'état descriptif des lieux.
L'état descriptif mérite une phrase : c'est la description factuelle du logement (pièces, couchages, équipements, situation) remise au voyageur avant la location. C'est lui qui fixe ce qui a été promis. Un descriptif précis vous protège autant qu'il informe : un voyageur ne peut pas vous reprocher l'absence de ce qui n'a jamais été annoncé.
Arrhes ou acompte : deux logiques opposées
Tout se joue sur un mot, et les deux régimes sont symétriques.
Les arrhes laissent une porte de sortie, qui a un prix. Si le voyageur annule, il abandonne les arrhes versées. Si c'est vous qui annulez, vous devez restituer le double des arrhes reçues : cette règle vient de l'article 1590 du code civil, cité par les fiches officielles. Chacun peut se dédire, mais personne ne se dédit gratuitement.
L'acompte engage définitivement. C'est un premier versement sur un contrat ferme. Si le voyageur annule, vous pouvez exiger la totalité du prix du séjour, sauf si vous parvenez à relouer les dates. Si vous annulez, vous devez rembourser le voyageur et l'indemniser du préjudice.
Dans les deux cas, la force majeure fait exception : un événement imprévisible et irrésistible qui empêche le séjour ne se traite pas comme une simple annulation de confort.
Que choisir pour un appartement en station
Il n'y a pas de bonne réponse universelle, il y a un arbitrage. Les arrhes offrent de la souplesse aux deux parties, ce qui se comprend pour une réservation posée dix mois à l'avance. L'acompte sécurise vos semaines les plus demandées, celles que vous n'êtes pas certain de relouer si elles se libèrent à trois semaines du séjour.
Ce qui n'est pas un arbitrage, en revanche : laisser le contrat muet. Si le document ne qualifie pas la somme versée, vous découvrirez sa nature au pire moment, c'est-à-dire au moment du désaccord. Écrivez le mot arrhes ou le mot acompte, en toutes lettres, à côté du montant.
Et si votre bien est sous mandat
Quand la gestion est confiée à une agence titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière (carte G), c'est elle qui contractualise les séjours et encaisse les fonds, dans le cadre de la loi Hoguet : mandat écrit, fonds détenus sur un compte dédié, garantie financière. Le sujet de cet article est le cas où vous louez seul, et où ces protections reposent entièrement sur le document que vous rédigez.
Questions fréquentes
Un échange d'emails suffit-il comme contrat écrit ? Le texte impose la forme écrite sans détailler le support. En pratique, un contrat signé en deux exemplaires, accompagné de l'état descriptif, reste la seule formule qui ne laisse aucune place au débat sur ce qui a été convenu. Un fil d'emails éparpillés protège mal, dans un sens comme dans l'autre.
Quel pourcentage demander à la réservation ? Aucun texte cité par les fiches officielles ne fixe de pourcentage. Le point déterminant n'est pas le montant, c'est la qualification : arrhes ou acompte, écrit dans le contrat.
Puis-je louer plus de 90 jours d'affilée au même voyageur ? Non dans le cadre de la location saisonnière : elle est définie par une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs, et un même client ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs sur l'année civile. Au-delà, vous changez de régime locatif, avec d'autres règles.
Que se passe-t-il en cas de force majeure ? Les fiches officielles réservent le cas : lorsqu'un événement de force majeure empêche le séjour, les règles d'abandon des arrhes ou de paiement de la totalité ne s'appliquent pas telles quelles. La qualification s'apprécie au cas par cas.
L'état descriptif est-il vraiment obligatoire ? Oui : l'article L324-2 du code du tourisme le cite expressément, au même titre que le prix. C'est aussi une protection concrète en cas de contestation sur l'état ou l'équipement du logement.
Sources
- « Location de vacances entre particuliers (meublé de tourisme) », fiche F2045, service-public.fr, fiche vérifiée le 20 août 2026, consultée le 24 septembre 2026.
- « Location immobilière saisonnière », fiche pratique de la DGCCRF, economie.gouv.fr, consultée le 24 septembre 2026.
- « Location saisonnière : les règles à connaître », fiche pratique de la DGCCRF, economie.gouv.fr, consultée le 24 septembre 2026.
- Article L324-2 du code du tourisme et article 1590 du code civil, cités par les fiches ci-dessus.
Cet article est une information générale, à jour au 24 septembre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé : pour votre situation, rapprochez-vous de votre conseil.