Le prix d'un logement neuf livré par un professionnel comprend une TVA au taux de 20 % dans la majorité des cas. Un propriétaire ne peut la récupérer que si sa propre activité de location est soumise à la TVA, ce qui suppose des séjours de courte durée accompagnés d'au moins trois prestations para-hôtelières sur quatre : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle. Cette porte existe, mais elle engage : la TVA récupérée sur un immeuble n'est définitivement acquise qu'au terme d'une période de régularisation de vingt ans.
D'où vient la TVA à récupérer
Un logement neuf, achevé depuis cinq ans au maximum, est soumis à la TVA lorsqu'il est cédé par un professionnel. Le taux est de 20 % dans la majorité des cas.
Sur un appartement neuf en station, la TVA représente donc une part significative du prix payé. C'est cette somme que le régime para-hôtelier permet, sous conditions strictes, de récupérer.
Le principe : la location meublée est exonérée
Par principe, la location meublée est exonérée de TVA, sans possibilité d'option. Un propriétaire qui loue son appartement à la semaine, même toute la saison, ne facture pas de TVA à ses voyageurs.
La contrepartie est mécanique : qui ne collecte pas de TVA n'en déduit pas. Un loueur exonéré ne peut pas récupérer la TVA comprise dans le prix de son logement neuf, ni celle de ses factures de travaux ou d'équipement.
L'exception : les prestations para-hôtelières
La location devient soumise à la TVA quand elle se rapproche de l'hôtellerie. La doctrine fiscale, mise à jour le 26 mars 2025, pose deux conditions cumulatives.
D'abord, la durée : les séjours proposés ne doivent pas excéder trente nuitées.
Ensuite, les services : le loueur doit proposer, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes.
Le petit déjeuner, proposé selon les usages de la profession hôtelière.
Le nettoyage régulier des locaux : effectué avant le début du séjour, puis proposé de façon régulière pendant le séjour. Un rythme hebdomadaire est considéré comme suffisant par la doctrine.
La fourniture de linge de maison : draps et serviettes fournis en début de séjour, avec un renouvellement proposé régulièrement.
La réception de la clientèle : un accueil et une information des voyageurs, qui n'ont pas besoin d'être personnalisés ni permanents.
Trois de ces quatre prestations, réellement proposées, font basculer la location dans le champ de la TVA. Deux ne suffisent pas.
Le taux applicable aux nuitées
Une fois dans le champ de la TVA, les prestations d'hébergement relèvent du taux réduit de 10 %. Le loueur facture donc 10 % de TVA sur ses nuitées, et récupère en contrepartie la TVA payée en amont, celle du logement neuf comme celle des dépenses courantes de l'activité.
Récupérer suppose de collecter vraiment
Un point est souvent découvert trop tard : le droit à déduction est réservé aux assujettis qui sont effectivement redevables de la TVA.
Un loueur placé sous la franchise en base ne facture pas de TVA à ses clients et, pour cette raison précise, ne peut pas récupérer la TVA sur ses achats. Les seuils de la franchise ont évolué récemment : leur niveau applicable à votre situation est un point à valider avec votre expert-comptable avant tout engagement.
Rien n'est acquis avant vingt ans
La TVA récupérée sur un immeuble reste sous surveillance pendant une période de régularisation de vingt ans, décomptée par vingtièmes.
Si le bien cesse d'être affecté à une activité ouvrant droit à déduction avant la fin de cette période, une fraction de la TVA initialement déduite doit être reversée, proportionnelle aux années restantes. Arrêter les prestations para-hôtelières, passer à une location exonérée ou changer l'affectation du bien sont autant d'événements qui déclenchent ce reversement.
Concrètement : un propriétaire qui récupère la TVA au départ puis abandonne le régime au bout de quelques années rend une partie de ce qu'il a récupéré. Le régime para-hôtelier n'est pas un avantage ponctuel, c'est un engagement d'exploitation dans la durée.
Le montage d'exploitation compte autant que les services
Le régime dépend aussi de qui exploite le bien et de qui rend les prestations. Un bail consenti à un exploitant, comme dans une résidence de tourisme, une gestion pour votre compte dans le cadre d'un mandat, ou une exploitation en direct ne produisent pas la même analyse fiscale.
C'est un point de structuration à trancher avec votre expert-comptable avant de signer, pas après : le choix du montage conditionne le redevable de la TVA, la réalité des prestations rendues et la solidité du dispositif dans le temps.
Questions fréquentes
Puis-je récupérer la TVA avec une location meublée classique, sans services ? Non. La location meublée est exonérée de TVA sans possibilité d'option. Sans au moins trois prestations para-hôtelières sur quatre, il n'y a ni TVA collectée ni TVA récupérable.
Quel taux de TVA s'applique aux nuitées en para-hôtellerie ? Le taux réduit de 10 % s'applique aux prestations d'hébergement du secteur hôtelier et des secteurs ayant une fonction similaire.
Que se passe-t-il si j'arrête de louer au bout de quelques années ? Une fraction de la TVA initialement récupérée sur l'immeuble doit être reversée, calculée par vingtièmes sur les années restantes de la période de régularisation de vingt ans.
La franchise en base de TVA me concerne-t-elle ? Si votre chiffre d'affaires reste sous les seuils de la franchise, vous ne facturez pas de TVA et vous ne pouvez pas en récupérer. Renoncer à la franchise est possible : c'est un arbitrage chiffré à faire avec votre conseil.
Sources
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, doctrine fiscale du 26 mars 2025, bofip.impots.gouv.fr, consulté le 28 septembre 2026.
- Dépliant « Loueurs en meublé », impots.gouv.fr, édition mars 2026, consulté le 28 septembre 2026.
- FAQ « Régime des locations meublées », impots.gouv.fr, mars 2026, consultée le 28 septembre 2026.
- BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10, doctrine fiscale du 7 août 2024, bofip.impots.gouv.fr, consulté le 28 septembre 2026.
- BOI-TVA-DED-60-20-10, doctrine fiscale du 3 janvier 2018, bofip.impots.gouv.fr, consulté le 28 septembre 2026.
- « Achat dans le neuf », impots.gouv.fr, consulté le 28 septembre 2026, et fiche F2407 sur la TVA immobilière, service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 10 avril 2026, consultée le 28 septembre 2026.
Cet article est une information générale, à jour au 28 septembre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : la mise en place d'un régime para-hôtelier se décide avec votre expert-comptable, au vu de votre situation.