Confier son bien à un gestionnaire, c'est lui remettre les clés d'un actif, l'accès à des flux financiers et la responsabilité d'une relation avec des locataires. Face à la multiplication des offres de conciergerie en station, un point mérite une attention particulière : toutes ne sont pas encadrées de la même manière. La loi Hoguet établit une frontière nette entre le simple prestataire et le gestionnaire professionnel habilité à percevoir vos fonds. Comprendre cette distinction est le premier réflexe de tout propriétaire soucieux de protéger son patrimoine.
Cet article détaille ce que la loi Hoguet impose réellement, pourquoi un mandat de gestion n'a rien à voir avec un contrat de conciergerie, et les critères concrets pour choisir un gestionnaire de confiance en Tarentaise comme ailleurs dans les Alpes.
Ce qu'est la loi Hoguet et pourquoi elle vous protège
La loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) encadre les professions de l'immobilier, dont la gestion locative pour le compte de tiers. Son objet est simple : dès lors qu'un professionnel manipule l'argent d'autrui dans le cadre d'une activité immobilière, il doit apporter des garanties. Ces garanties ne sont pas facultatives ; elles conditionnent le droit même d'exercer.
Concrètement, un gestionnaire qui perçoit vos loyers, encaisse les paiements des locataires et vous reverse les fonds exerce une activité réglementée. Il ne peut le faire légalement qu'en respectant plusieurs obligations cumulatives. C'est précisément ce cadre qui distingue un opérateur sérieux d'une prestation informelle.
La carte professionnelle : l'autorisation d'exercer
La pierre angulaire du dispositif est la carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie. Pour l'activité de gestion, il s'agit de la mention « Gestion immobilière », parfois désignée carte G. Sa délivrance suppose la justification d'une aptitude professionnelle, d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle.
La carte porte un numéro identifiable et vérifiable. Chez Serava, elle correspond au numéro CPI 67012023000000016. Un propriétaire prudent doit systématiquement demander ce numéro et pouvoir le contrôler avant de signer quoi que ce soit.
Le mandat écrit obligatoire
La loi Hoguet impose un mandat écrit préalable à toute intervention du gestionnaire. Ce document n'est pas une formalité : il définit précisément l'étendue des pouvoirs confiés, la durée de l'engagement, les conditions de rémunération et les modalités de reddition de comptes.
Un mandat de gestion écrit protège les deux parties. Il fixe ce que le gestionnaire peut faire en votre nom, signer des contrats de location, encaisser des loyers, engager des dépenses d'entretien dans une limite convenue, et ce qu'il ne peut pas faire sans votre accord. Sans mandat conforme, l'encaissement de vos fonds par un tiers repose sur une base juridique fragile.
La garantie financière et le compte séquestre
C'est sans doute la protection la plus importante pour un propriétaire. La garantie financière couvre les sommes détenues par le gestionnaire pour le compte de ses clients. Si le professionnel venait à faire défaut, cette garantie permet de restituer les fonds. Chez Serava, cette garantie est portée par la SOCAF à hauteur de 150 000 €.
À cette garantie s'ajoute l'obligation de séparer les fonds des clients des fonds propres du gestionnaire, via un compte séquestre dédié. Vos loyers ne se mélangent pas à la trésorerie de l'entreprise : ils sont isolés et traçables. En cas de difficulté de l'opérateur, vos fonds ne sont pas exposés à ses créanciers.
Mandat de gestion et contrat de conciergerie : une différence de nature
Beaucoup de propriétaires confondent ces deux formules, alors qu'elles n'engagent ni les mêmes obligations ni les mêmes protections.
Un contrat de conciergerie couvre en principe des prestations matérielles : accueil des voyageurs, ménage, remise des clés, petite maintenance. Le prestataire n'est pas nécessairement habilité à percevoir les loyers pour votre compte ni à vous représenter juridiquement.
Un mandat de gestion relève de la loi Hoguet. Il englobe la gestion locative complète : commercialisation, encaissement des loyers, reddition de comptes, respect des obligations réglementaires et fiscales déclaratives. Il suppose carte professionnelle, garantie financière et compte séquestre.
La différence est essentielle. Confier l'encaissement de ses revenus à un prestataire non titulaire d'une carte de gestion, c'est renoncer aux protections de la loi Hoguet. La question n'est pas anodine lorsque plusieurs milliers d'euros transitent chaque saison.
Les critères pour choisir un gestionnaire de confiance
Au-delà des obligations légales, quelques critères permettent de distinguer un gestionnaire réellement fiable :
- la transparence des flux financiers : un gestionnaire sérieux vous donne accès à un suivi clair de vos revenus, de vos charges et des reversements, idéalement en temps réel ;
- la vérifiabilité des mentions légales : numéro de carte professionnelle, garantie financière et assureur doivent être communiqués sans réticence ;
- la clarté du mandat : durée, rémunération, périmètre des pouvoirs et conditions de résiliation doivent être explicites ;
- la reddition de comptes régulière : relevés détaillés, justificatifs disponibles, rapprochement possible entre les encaissements et les reversements ;
- la conformité réglementaire globale : déclarations en mairie, respect des règles de copropriété, suivi des évolutions législatives.
Un opérateur qui répond précisément à ces points s'inscrit dans une logique institutionnelle, non dans une prestation improvisée. La technologie joue ici un rôle croissant : un espace propriétaire en ligne, mis à jour en continu, matérialise la transparence exigée par un actif de cette valeur.
La reddition de comptes, obligation continue du gestionnaire
La loi Hoguet ne se limite pas à conditionner l'entrée en relation ; elle impose au gestionnaire une obligation de rendre compte tout au long du mandat. Concrètement, le propriétaire doit pouvoir suivre les encaissements réalisés en son nom, les charges engagées, les commissions prélevées et les sommes qui lui sont reversées. Cette traçabilité n'est pas une faveur commerciale : elle découle de la nature même du mandat, qui fait du gestionnaire le dépositaire de fonds appartenant à autrui.
Un relevé de gestion clair distingue chaque flux : loyers perçus, taxe de séjour collectée, frais de ménage, honoraires, provisions éventuelles. Le propriétaire doit pouvoir rapprocher ces montants des reversements effectivement crédités sur son compte. Lorsque cette information est disponible en continu, via un espace en ligne mis à jour à chaque opération, la relation gagne en confiance et les écarts se détectent immédiatement.
Assurance de responsabilité civile professionnelle
Au-delà de la garantie financière, le gestionnaire doit être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle. Celle-ci intervient en cas de faute, de négligence ou d'erreur commise dans l'exercice de son mandat, un défaut d'information, une erreur de gestion, un manquement à une obligation déclarative. Pour le propriétaire, cette assurance constitue une protection complémentaire, distincte de la garantie financière qui, elle, porte sur les fonds détenus.
Ces deux mécanismes se cumulent et couvrent des risques différents : la garantie financière protège votre argent, l'assurance de responsabilité couvre les conséquences d'une éventuelle faute professionnelle. Un opérateur institutionnel présente naturellement ces deux éléments, sans qu'il soit nécessaire d'insister.
Les questions à poser avant de signer
Avant tout engagement, un propriétaire avisé pose quelques questions simples :
- quel est votre numéro de carte professionnelle et auprès de quelle CCI est-elle enregistrée ?
- quel organisme porte votre garantie financière et pour quel montant ?
- les fonds sont-ils déposés sur un compte séquestre distinct ?
- comment et à quelle fréquence sont produits les relevés de gestion ?
- quelles sont les conditions et le préavis de résiliation du mandat ?
Les réponses à ces questions, données sans détour, révèlent rapidement le sérieux d'un interlocuteur.
Informations à jour en juillet 2026, données indicatives ne constituant pas un conseil personnalisé, vérifiez auprès d'un professionnel.
Confier la gestion de votre bien
Serava exerce sous mandat conforme à la loi Hoguet, avec carte professionnelle CPI 67012023000000016 et garantie financière SOCAF de 150 000 €. Chaque propriétaire dispose d'un espace en ligne qui centralise en temps réel ses revenus, ses charges et ses documents de gestion. Pour évaluer sereinement la mise en gestion de votre bien, demandez une étude gratuite.