Un appartement en station appartient rarement à un immeuble isolé. Il s'inscrit le plus souvent dans une copropriété, parfois dans une résidence de tourisme, où coexistent des propriétaires aux usages divergents : résidents occasionnels, investisseurs locatifs, familles attachées à la tranquillité des lieux. Dans ce contexte, la faculté de louer son bien en courte durée n'est pas un droit inconditionnel. Elle dépend du règlement de copropriété, des décisions de l'assemblée générale et, désormais, d'un cadre légal renforcé par la loi Le Meur.
Cet article clarifie les règles qui s'appliquent à la location courte durée en copropriété, afin qu'un propriétaire puisse s'engager en connaissance de cause avant de commercialiser son bien.
Le règlement de copropriété, texte de référence
Le premier document à examiner est le règlement de copropriété. Ce texte fixe les droits et obligations de chaque copropriétaire, définit la destination de l'immeuble et peut restreindre certains usages des lots privatifs.
Deux clauses méritent une attention particulière lorsqu'on envisage la location saisonnière.
La clause d'habitation bourgeoise
Certains règlements comportent une clause dite d'habitation bourgeoise. Dans sa version stricte, elle réserve l'usage des lots à l'habitation et prohibe toute activité commerciale ou professionnelle. La location meublée touristique, par sa nature et sa fréquence, peut être analysée comme une activité de nature commerciale et se heurter à une telle clause.
L'interprétation dépend de la rédaction exacte du règlement et de la jurisprudence applicable. Une clause d'habitation bourgeoise « exclusive » est plus restrictive qu'une clause « mixte », qui tolère certaines activités. Avant toute mise en location, la lecture attentive de cette clause est indispensable.
La destination de l'immeuble
Au-delà de la clause d'habitation, la destination générale de l'immeuble encadre les usages possibles. Une résidence de tourisme, conçue dès l'origine pour l'accueil d'une clientèle de passage, offre en principe un cadre favorable à la location courte durée. À l'inverse, un immeuble d'habitation classique peut se révéler beaucoup plus contraignant.
Ce que la loi Le Meur a changé pour les copropriétés
La loi Le Meur (loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024) a sensiblement renforcé le rôle de la copropriété dans l'encadrement de la location courte durée. Là où la décision relevait souvent de la seule initiative du propriétaire, la collectivité des copropriétaires dispose désormais de leviers plus explicites.
Le vote de l'assemblée générale
Parmi les apports de la loi Le Meur figure la possibilité, pour l'assemblée générale, de se prononcer sur l'autorisation de la location de courte durée au sein de l'immeuble. La question peut être inscrite à l'ordre du jour et faire l'objet d'un vote. Selon les cas, l'assemblée peut encadrer, conditionner, voire refuser cette pratique.
Cette évolution répond à une demande de nombreuses copropriétés confrontées à des nuisances : rotation importante d'occupants, usage intensif des parties communes, difficultés de voisinage. Elle donne à la collectivité un pouvoir de régulation qu'elle n'exerçait qu'imparfaitement auparavant.
La possibilité d'interdiction par le règlement
La loi confirme par ailleurs que le règlement de copropriété peut interdire la location courte durée, notamment par le jeu d'une clause d'habitation bourgeoise. Une modification du règlement pour introduire une telle interdiction relève de règles de majorité spécifiques en assemblée générale. Un propriétaire doit donc suivre attentivement les décisions de sa copropriété, car le cadre applicable à son bien peut évoluer.
Les autres obligations à ne pas négliger
Le cadre de la copropriété se combine avec des obligations administratives et réglementaires propres à la location touristique :
- la déclaration en mairie : la plupart des communes touristiques imposent une déclaration, parfois assortie d'un numéro d'enregistrement à faire figurer dans les annonces ;
- le plafond de nuitées pour la résidence principale : la loi Le Meur ouvre aux communes la faculté d'abaisser le plafond de location d'une résidence principale de 120 à 90 nuits par an ;
- le diagnostic de performance énergétique : la loi Le Meur généralise progressivement l'exigence de DPE pour les meublés de tourisme ;
- les règles fiscales : les revenus tirés de la location restent soumis au régime des BIC, avec les conséquences déclaratives associées.
Ces obligations s'ajoutent aux règles de copropriété et forment un ensemble qu'un propriétaire ne peut ignorer sans risque.
Résidence de tourisme et gestion collective : un cadre particulier
Une résidence de tourisme se distingue d'une copropriété classique par son organisation. Conçue pour l'accueil d'une clientèle en séjour, elle associe souvent des lots privatifs et des services communs, accueil, entretien, parfois prestations para-hôtelières. Dans certaines résidences, un exploitant unique assure la commercialisation de l'ensemble des lots dans le cadre d'un bail commercial. Cette configuration, courante dans les programmes de défiscalisation anciens, encadre étroitement la liberté du propriétaire : la location est gérée collectivement et le propriétaire perçoit un loyer de l'exploitant.
D'autres résidences laissent au contraire chaque propriétaire libre de gérer son lot, sous réserve du règlement de copropriété et des décisions d'assemblée générale. Il est donc essentiel de qualifier précisément le statut de la résidence avant d'envisager une mise en location autonome. Un bien soumis à un bail commercial d'exploitation n'offre pas la même latitude qu'un lot librement gérable.
La question se pose avec une acuité particulière à l'échéance d'un bail commercial. Le propriétaire qui récupère la libre disposition de son bien doit alors réexaminer l'ensemble du cadre applicable : règlement de copropriété, destination de l'immeuble, obligations déclaratives et décisions récentes de l'assemblée générale. Ce moment charnière justifie souvent l'accompagnement d'un gestionnaire professionnel.
Nuisances, parties communes et responsabilité du propriétaire
La location courte durée met en jeu la responsabilité du propriétaire vis-à-vis de la copropriété. Les allées et venues fréquentes, l'usage des ascenseurs, des locaux à skis ou des espaces communs par une clientèle de passage peuvent générer des tensions. Le règlement de copropriété impose le respect de la tranquillité et du bon usage des parties communes, et le propriétaire répond des troubles causés par ses locataires.
Anticiper ces sujets fait partie d'une gestion responsable. Un règlement intérieur remis aux voyageurs, des consignes claires sur le bruit et les horaires, un état des lieux rigoureux et une réactivité en cas d'incident réduisent sensiblement les frictions. Une gestion professionnelle intègre ces dimensions et préserve ainsi la relation avec le syndicat des copropriétaires, condition d'une location pérenne.
La marche à suivre avant de louer en copropriété
Pour sécuriser la mise en location courte durée d'un bien en copropriété, une démarche méthodique s'impose :
- lire le règlement de copropriété et identifier toute clause restrictive, en particulier la clause d'habitation bourgeoise ;
- vérifier la destination de l'immeuble et, le cas échéant, le statut de résidence de tourisme ;
- consulter les procès-verbaux d'assemblée générale récents pour repérer toute décision relative à la location courte durée ;
- accomplir les déclarations administratives requises par la commune ;
- s'assurer du respect des obligations fiscales et énergétiques applicables.
Cette diligence évite les mauvaises surprises : un contentieux avec le syndicat des copropriétaires, une injonction de cesser l'activité ou une sanction administrative peuvent compromettre durablement la rentabilité d'un bien.
Informations à jour en juillet 2026, données indicatives ne constituant pas un conseil personnalisé, vérifiez auprès d'un professionnel.
Confier la gestion de votre bien
Naviguer entre règlement de copropriété, décisions d'assemblée générale et obligations réglementaires demande méthode et rigueur. Serava assure une gestion conforme, en vérifiant en amont les règles applicables à votre bien et en centralisant vos documents dans un espace propriétaire accessible en temps réel. Pour évaluer la conformité et le potentiel locatif de votre appartement, demandez une étude gratuite.